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La SCPI à capital fixe
Le capital évolue principalement lors des augmentations de capital décidées par la société de gestion.
Augmentations de capitalLa SCPI permet d'investir indirectement dans un patrimoine immobilier composé de nombreux immeubles, sans avoir à en assurer soi-même la gestion. Découvrez son fonctionnement et les points essentiels à connaître.
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Un patrimoine immobilier partagé
Parmi les différentes formes d'investissement dans l'immobilier papier, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) occupe une place majeure.
Le marché français compte environ 230 SCPI, pour un encours supérieur à 85 milliards d'euros, selon les chiffres communiqués dans notre présentation.
Une large part de ces SCPI est gérée par les départements de gestion immobilière des grands réseaux bancaires ou des assureurs. D'autres sont gérées par des sociétés indépendantes.
Chiffres indicatifs repris de la présentation initiale du cabinet.
Les SCPI peuvent fonctionner selon deux modalités de variation de leur capital.
Le capital évolue principalement lors des augmentations de capital décidées par la société de gestion.
Augmentations de capitalLe capital varie en fonction des souscriptions et des retraits, dans les conditions prévues par les statuts et la documentation de la SCPI.
Souscriptions et retraitsUne SCPI regroupe l'épargne de nombreux investisseurs afin d'acquérir des immeubles, de les louer et de redistribuer les loyers encaissés.
Les sommes redistribuées correspondent aux revenus locatifs après prise en compte des frais, des charges et, le cas échéant, des impôts étrangers. Leur montant n'est pas garanti.
Plusieurs épargnants investissent en achetant des parts de SCPI.
La SCPI acquiert des immeubles et constitue un patrimoine immobilier.
Les immeubles sont loués à différents locataires.
Les loyers encaissés peuvent donner lieu à des distributions aux associés.
En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé de la société. Vous détenez ainsi indirectement une fraction du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Vous n'êtes pas propriétaire d'un immeuble précis et vous ne choisissez pas individuellement ses locataires. Votre investissement porte sur un patrimoine composé de plusieurs immeubles et occupé par différents locataires.
Cette mutualisation permet de répartir l'investissement entre plusieurs biens immobiliers et locataires. Elle contribue à la diversification du risque, sans pour autant le supprimer.
Une participation indirecte dans un patrimoine immobilier diversifié.
Un immeuble nécessite une gestion technique et administrative. C'est pourquoi une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l'AMF pour la gestion de fonds d'investissement alternatifs (FIA), dont font partie les fonds immobiliers comme les SCPI.
La société de gestion assure le suivi du patrimoine et prend en charge de nombreuses missions.
Elle sélectionne et acquiert les immeubles qui composent le patrimoine.
Elle recherche des locataires pour les biens immobiliers.
Elle assure le suivi des locations et des relations avec les locataires.
Elle veille à l'entretien courant du patrimoine immobilier.
Elle organise et suit les travaux nécessaires sur les immeubles.
Elle assure le suivi de l'encaissement des loyers.
Elle étudie et sélectionne les opportunités d'investissement.
Elle assure la gestion administrative du patrimoine de la SCPI.
Les prix des parts et les performances peuvent varier d'une SCPI à l'autre. Retrouvez nos deux études pour approfondir ces sujets.
Consultez notre étude sur les évolutions de prix des parts de SCPI, avec un état des lieux au 31 août 2026.
Les SCPI absentes du tableau n'ont probablement pas connu de variation de prix depuis 2023.
Consulter l'étude complète ↗Une comparaison des taux de distribution 2025 entre les SCPI gérées par des sociétés indépendantes et celles liées aux banques et assureurs.
Échantillon étudié : 125 SCPI représentant 85,5 milliards d'euros de capitalisation. Écart moyen pondéré : 0,65 point.
Les taux de distribution présentés correspondent aux données de l'étude pour l'année 2025. Ils ne constituent pas une garantie de rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent des risques qu'il est important de prendre en compte avant toute décision.
Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Revenus non garantis : les loyers et les distributions peuvent varier.
Risque de liquidité : la revente des parts peut prendre du temps et n'est pas garantie.
Horizon de placement : l'investissement en SCPI s'envisage généralement sur le long terme.
Chaque situation est différente. Un échange permet de faire le point sur vos objectifs et de mieux comprendre les solutions envisageables.
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